На прошедшем недавно семинаре, который был посвящен нововведениям в сфере жилищного строительства, директор управления финансирования недвижимости ПАО Сбербанк Константин Бачкин рассказал о схеме возведения жилья по счетам эскроу.
Он отметил, что ранее банки финансировали 60-70% от стоимости объекта. Еще 15% расходов покрывал застройщик собственными средствами. Оставшиеся 15% затрат ложились на плечи покупателей квартир, то есть участников долевого строительства. После вступления в действие нового закона банки будут финансировать 85% от общей стоимости проекта. Застройщикам, как и ранее, придется вкладывать 15% собственных средств. Эта цифра считается стандартом, хотя при определенных условиях может быть уменьшена до 10% (так называемый ликвидный лимит в 5%).
Константин Бачкин отметил, что кардинально изменится и суть сделок, которые заключаются между застройщиком и покупателями. Банк выделяет деньги на строительство объекта. Когда физические лица заключают договор долевого участия, деньги, которые они вносят в качестве оплаты, не будут использоваться для реализации проекта. Они вносятся на счета эскроу, где частично фондируются. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию счета раскрываются. Средства из них идут на погашение накопившихся процентов и кредита. Оставшиеся деньги переводятся застройщику.
Изменится и процедура оформления ДДУ. Раннее все договора обязательно регистрировались в государственном реестре. Сейчас этого не будет. При использовании счетов эскроу в качестве залога будет выступать право аренды земельного участка или имущественные права на землю. Останется поручительство, залог долей отдельных акционеров и другие важные моменты, но при этом каждая купленная квартира больше не будет являться залогом в банке. Такая схема работы должна существенно уменьшить транзакционную нагрузку и снять все риски с покупателей при приобретении жилья в новостройке.